Một số bạn inbox cho tôi, họ muốn biết ý kiến của tôi về dự báo xu hướng thị trường BĐS VN 2022-2023. Dưới đây là trả lới của tôi.
Dự báo về diễn biến giá của thị trường BĐS là rất khó, vì nó vừa phụ thuộc vào nhiều biến khách quan, vừa có yếu tố chủ quan tác động.
Về yếu tố khách quan tác động đến xu hướng thị trường thì có thể kể:
- Các dòng tiền lớn:
- Dòng tiền đổ vào BĐS như là một cách xử lý nguồn gốc. Dòng này tác động rất lớn đến xu hướng thị trường vì bản chất không đặt nặng hiệu quả đầu tư của nó. Những năm gần đây, dòng tiền này có bị ảnh hưởng bởi chính sách vĩ mô (lò củi).
- Dòng tiền của các nhà đầu cơ BĐS chuyên nghiệp, mua với giá tốt và chờ giá lên để sang tay lại.
- Dòng tiền từ các nhà đầu tư mua BĐS như là cách giữ giá trị tài sản. Kể cả những cá nhân đầu tư BĐS rồi cho thuê lại. Dòng tiền này chịu ảnh hưởng bởi dịch. Khách thuê là người nước ngoài có giảm trong thời gian qua.
- Dòng tiền từ khách hàng tiêu dùng cuối của thị trường BĐS là người mua để sử dụng.
- Chính sách vĩ mô:
- Chính sách nhà nước về vốn, kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS, CK...
- Điều chỉnh Luật đất đai theo hướng ngăn chặn tiêu cực trong lĩnh vực BĐS.
- Chính sách thuế: Thuế cao đối với căn nhà thứ 2 trở lên.
- Nhà nước có thể "đánh xuống" giá BĐS để hỗ trợ phát triển kinh tế (như TQ đang làm)
- Tác động của yếu tố kinh tế:
- Kinh tế suy giảm làm giảm thu nhập tiết kiệm được, ảnh hưởng đến sức mua của đối tượng tiêu dùng cuối.
- Cung cầu thị trường. Cung tăng nhanh hơn cầu thì sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS do bởi áp lực cạnh tranh.
- Nguồn cung đất giá rẻ. Nguồn đất giá rẻ mà khan hiếm thì cũng sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS.
- Tác động của yếu tố xã hội.
Lối sống, xu hướng xã hội cũng tác động lên thị trường BĐS. Chẳng hạn xu hướng "bỏ phố về quê" cũng ít nhiều ảnh hưởng đến việc tiêu thụ căn hộ trong cao ốc. - Tác động của yếu tố môi trường.
Chẳng hạn dịch bệnh như 2 năm qua cũng có thể làm cho một số người ngại sống trong các khu cao ốc, do sự bất tiện của nó khi dịch xảy ra. - Yếu tố chính trị.
Quan điểm, đường lối của các vị lãnh đạo cấp cao cũng có tác động đến ngành BĐS. Lãnh đạo có người có quan điểm ủng hộ phát triển ngành này, có người lại ủng hộ ngành kia. - Tác động của các nhóm lợi ích.
Các nhà kinh doanh/ phát triển BĐS cũng có thể lobby chính sách để thị trường có thể được tiếp tục phát triển thuận lợi.
Tóm lại.
Để dự báo xu hướng thị trường BĐS thì các bạn cứ thử đánh giá qua các yếu tố tác động trên. Nếu cộng kết quả đánh giá lại mà kết quả tác động tích cực là nhiều hơn thì xu hướng thị trường sẽ tiếp tục phát triển. Còn nếu cộng lại mà số có kết quả tiêu cực là áp đảo thì khả năng xu hướng thị trường là suy giảm.
Đỗ Hoà - Tư Vấn Chiến Lược
