Nhìn bề nổi thì có vẻ như nhờ ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) mà nhiều người có cuộc sống sung túc hơn, nhiều khu ruộng đất sình lầy cỏ mọc hoang nhờ sóng BĐS mà trở thành khu nhà mới khang trang hơn.
Nghiên cứu kinh tế thì ai cũng biết rằng để một quốc gia phát triển thì công thức chuẩn là nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, còn người dân thì khởi nghiệp kinh doanh làm nghiên cứu, sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ... khai thác các cơ sở hạ tầng mà nhà nước đã xây dựng để làm giàu và phát triển khoa học kỹ thuật.
Hai kênh này đi song hành cùng nhau, cơ sở hạ tầng đi đến đâu thì kinh tế phát triển đến đó. Các khu công nghiệp được hình thành, các đô thị ... được mọc lên để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh doanh.
Vấn đề của VN chúng ta bao năm qua là cơ sở hạ tầng được làm xong, nhưng sản xuất kinh doanh thì không phát triển theo, mà chỉ thấy BĐS mọc lên để khai thác lợi thế từ các cơ sở hạ tầng ấy!
Lý do? Vốn của xã hội được gom hết vào ngành BĐS, còn sản xuất kinh doanh chẳng được bao nhiêu hết!
Ai cũng biết rằng để khởi nghiệp thì ngoài một ý tưởng kinh doanh tốt, còn cần phải có vốn. Vấn đề là giới ngân hàng người ta cũng biết rằng cho doanh nghiệp vay, đặc biệt là doanh nghiệp khởi nghiệp, thì rủi ro lớn vô cùng.
Bởi trên diễn đàn nào các diễn giả cũng đã nói rồi: "có đến 98%, 99% khởi nghiệp thất bại ...". Mà hễ là doanh nghiệp khởi nghiệp thì làm gì có tài sản thế chấp? Vậy cho doanh nghiệp khởi nghiệp vay thì nguy hiểm quá, dễ mất vốn quá!
An toàn nhất là cho ngành BĐS vay! Ít ra thì cũng được thế chấp bằng chính cái BĐS ấy, và cái tài sản thế chấp này nó chỉ có thể tăng giá lên dần, chứ hiếm khi giảm giá.
Vậy là huy động được bao nhiêu tiền, các ngân hàng đổ vào BĐS. Nếu không có chính sách quota hạn chế cho vay ngành BĐS thì có lẽ các ngân hàng chỉ cho mỗi ngành BĐS vay thôi.
Đất đai khắp nơi nhờ có cơ sở hạ tầng hỗ trợ mà trở nên có giá trị hơn, hấp dẫn hơn, được các nhà phát triển BĐS làm dự án qui hoạch và xây dựng lên ào ào, cứ gọi là như nấm mọc sau mưa.
Cái thì được các nhà đầu tư nhỏ lẻ mua chờ sang tay kiếm lời, phần thì cứ để nằm đó chờ đô thị hóa, chờ phát triển giá tăng thì sẽ bán chứ không hư hao gì mà sợ. Cứ thế, BĐS được trao qua đổi lại nhiều lần và được đẩy giá lên cao ngất, có nơi đất sình mà giá cả tỉ đồng một mét vuông!
Vậy là từ nông dân có miếng ruộng do tổ tiên để lại cho đến các nông trường, HTX, nhà máy... ai cũng trông mong đến lượt mình để được bán đất cho các nhà đầu tư BĐS.
Kinh doanh BĐS hấp dẫn quá nên từ quan chức, viên chức xí nghiệp nhà máy và người dân, ai cũng tranh thủ "làm tí BĐS" để kiếm tiền cho nhanh. Có nhiều nơi đi đâu cũng thấy bàn tán chuyện phân lô bán nền, chuyện dự án với căn hộ.
Nhiều dự án người ta làm hơi sớm so với tốc độ phát triển kinh tế, nên trở thành những khu phố ma, cao ốc ma, vì chẳng có ai ở, chẳng có sinh hoạt hay làm ăn gì cả.
Nông dân nhiều vùng không thèm làm nông nghiệp nữa, để đất không chờ bán cho người làm dự án BĐS. Người có tiền thì gom đất, ruộng để đó chờ bán cho dự án BĐS.
Thoạt trông thì có vẻ như nhờ BĐS mà nhiều người có cuộc sống sung túc hơn, nhiều khu ruộng đất sình lầy cỏ mọc hoang nhờ sóng BĐS mà trở thành khu nhà mới khang trang hơn.
Nhưng bản chất của sự việc là người nông dân bán đất có cuộc sống sung túc hơn là nhờ ông ấy đã ăn vào tương lai của con cháu mình. Đất ấy thay vì ông nhận lại của tổ tiên thì ông phải để lại cho đời con, đời cháu ông tiếp tục canh tác mà kiếm sống. Giờ ông bán đi rồi thì đời con cháu sau này chẳng còn nơi để mà quay về.
Với những ai không bị cuốn vào cơn sóng BĐS mà bán đất bán nhà bán cửa, thì không có gì thay đổi. Miếng đất dù có giá đến mấy thì cũng là miếng đất chừng ấy héc ta của nhà mình. Căn nhà có lên giá đến mấy thì cũng vẫn là nơi che mưa trú nắng của gia đình mình, và sau này thì sẽ thành của con mình.
Còn với những nơi chính quyền đổi đất lấy cao ốc, lấy qui hoạch khu dân cư tràn lan, thì bộ mặt khang trang ngày nay chính là cái giá phải trả trong tương lai. Bởi đất mà được đẩy giá lên đến chừng ấy rồi thì còn trồng trọt, kinh doanh, sản xuất gì được trên mảnh đất ấy nữa!
Đất mà đã chuyển thành dự án BĐS để hàng chục năm chờ lên giá thì lấy gì tạo ra công ăn việc làm?
Cái thứ có thể tạo ra công ăn việc làm, tạo ra thu nhập ổn định, cuộc sống thịnh vượng bền vững lâu dài, đáng ra phải được ưu tiên phát triển trước thì đã bị chận lại, bị tranh giành hết đất rồi. Còn cái thứ sinh ra rồi thì để đó mà ngó chứ chẳng tạo ra được việc làm, hay giá trị gì cho xã hội, thì giờ nhan nhãn khắp nơi, và với cái giá cao ngất không ai mua nổi.
Cứu các doanh nghiệp BĐS là giữ giá đất không để bị hạ, là giúp cho ngành kinh doanh BĐS tiếp tục phát triển mạnh như lâu nay?
Còn cứu các ngân hàng chuyên đầu tư BĐS đang gặp khó khăn (như SCB) thì có hai cách: một là dùng ngân sách công mà bù vào các khoản lỗ của họ (thay ngân hàng, dùng tiền thuế của dân mà trả cho người mua trái phiếu, người gởi tiền). Cách hai là ứng cho ngân hàng vay, rồi sau này ngân hàng trả lại dần.
Cách nào thì cũng là dân chịu, là lấy tiền của dân và doanh nghiệp mà bù cho họ. Vì ngay cả cho vay, thì sau này các ngân hàng này cũng thu lại bằng lãi suất cao, bằng chi phí dịch vụ cao. Và như vậy là hy sinh một phần sự phát triển của nền kinh tế. Vì chi phí vốn cao thì doanh nghiệp và nền kinh tế VN sẽ tiếp tục gặp bất lợi so với các nước khác. Vậy làm sao mà cạnh tranh? Và như vậy có phải là hy sinh sự phát triển của nền kinh tế?
Theo tôi, phải ưu tiên vốn trong nước để tạo ra công ăn việc làm cho dân một cách bền vững, lâu dài. Chứ ỷ lại vốn vay, vốn ngoại đầu tư FDI như hiện nay thì là không ổn, vì không bền vững.
Vì người ngoài cho vay thì không ai dại cho mình vay với lãi thấp. Vay lãi cao thì mình làm được nhiêu trả lãi vay gần hết rồi còn nhiêu đâu!
Còn kinh doanh bằng vốn ngoại FDI đầu tư vào, thì lợi nhuận làm ra là của họ, và một ngày nào đó họ sẽ rút vốn đi nơi khác, như đã từng rút từ nơi khác đến VN. Lúc ấy thất nghiệp sẽ gia tăng, người lao động trong nước sẽ buộc phải ra nước ngoài tìm việc vì trong nước không có gì để làm.
Và kịch bản này là một trong hai kịch bản mà tôi đã đưa ra mười mấy năm trước: Kịch bản VN trở thành một Philippines thứ hai, nền kinh tế không có nền tảng cơ bản. Phố xá nhà cửa đẹp, sang trọng, nhưng đại đa số dân không có việc để làm, cuộc sống khó khăn, và thu nhập chính nuôi nhà nước là từ lao động xuất khẩu.
Có vẻ ta đã đi lộn đường một thời gian khá dài?
Nếu ngay từ đầu mà kỷ luật ngân sách tốt hơn, thị trường vốn được kiểm soát tốt hơn, vốn rót đúng hướng hơn, thì kinh tế phát triển cân đối hơn, lành mạnh hơn rồi, và giờ thì có khi đã công nghiệp hóa - hiện đại hóa rồi, nhỉ?
Đỗ Hòa - Chiến lược phát triển